建筑与结构
装卸与场地
消防与安全
- 自动喷淋系统在火灾起始位置自动灭火的系统。
- ESFR早期抑制快速响应喷头Early Suppression Fast Response：大流量、快速启动的顶喷喷头。
- 防火分区以防火墙分隔、用于限制火灾蔓延的建筑区域。
- 排烟排热系统（RWA）火灾时排出烟气和热量的开口与设备。
- 火灾自动报警系统自动探测火灾并通知消防队的系统。
- 危险品仓库存放对人员、环境或消防有特殊危险物质的仓库。
- 水危害等级（WGK）德国按物质对水体危害程度划分的等级，从WGK 1到3。
- 消防水截留在火灾时截留被污染消防水的建筑措施。
- 锂电池仓储存放锂离子电池及含电池产品的仓库。
- 事故隔离区用于存放受损或可疑货物（尤其是电池）的隔离区域。
- 园区安防与门禁对场地和建筑的结构及技术防护。
- 德国《工业建筑防火规范》（MIndBauRL）德国关于工业建筑防火的建筑监管规范。
- 防火墙长期分隔防火分区、能抵御火灾的墙体。
- 疏散与救援通道紧急情况下人员安全撤离建筑的路线。
- 火灾荷载某一区域内全部可燃物的能量，按面积计。
能源与ESG
- 电网接入场地可从电网获取的电力容量。
- 屋顶光伏安装在仓库大面积屋面上的太阳能系统。
- 屋面承载余量屋面为额外荷载预留的结构余量。
- 电动卡车与车队充电设施为电动卡车、货车和乘用车提供的充电点。
- DGNB、BREEAM与LEED认证可持续建筑认证体系。
- ESG环境、社会与治理：企业和投资者可持续经营的标准。
- 建筑能源证书依据德国《建筑能源法》证明建筑能源性能的文件。
- LED照明节能的仓库照明，通常配备人体感应和日光控制。
- 供暖与热泵不使用化石燃料为仓库和办公区调温。
- 德国《建筑能源法》（GEG）规定建筑能效和供暖要求的德国联邦法律。
- 欧盟可持续金融分类法欧盟对哪些经济活动属于环境可持续的分类体系。
- CRREM与搁浅资产投资者用于判断建筑何时偏离气候目标的脱碳路径。
- 电池储能存储光伏电力并削减用电峰值的固定式储能系统。
- 绿色租约包含可持续使用与管理条款的租赁合同。
用途与物流模式
- 配送中心向门店、经销商或终端消费者配送货物的仓库。
- 中央仓覆盖大范围区域的企业主仓，通常面向全德国或全欧洲。
- 区域仓服务特定配送区域的仓库。
- 越库作业（Cross-Docking）不入库的转运：货物到达、分拣后立即装车发出。
- 电商履约中心为线上零售提供存储、拣选、包装并发货给消费者的仓库。
- 退货物流退回商品的接收、检测与翻新处理。
- 快递快运物流（KEP）拥有分拣和转运中心的快递、快运与包裹服务。
- 最后一公里物流供应链中送达终端消费者的最后一段。
- 城市物流位于城市区域、服务都市圈供应的物流空间。
- 多层物流仓库拥有多个可装卸楼层的物流建筑，常设卡车坡道。
- 小型厂库与商务园区面向手工业、服务业和轻型生产、带办公的小型单元。
- 生产厂房用于制造、装配或加工的厂房。
- 行车与行车轨道厂房内桥式或门式起重机的运行轨道。
- 冷库用于食品、医药或化学品的温控仓库。
- 高架库货架极高、通常自动化运行的仓库。
- 窄巷道仓库巷道极窄、由导引叉车作业的货架仓库。
- 货架系统仓库内的存储设备，通常为托盘货架。
- 仓储自动化与机器人仓库中的输送设备、穿梭车系统、机器人与软件。
- 国防与公共机构专用物业安全和保密要求较高的物流与生产物业。
- 合同物流（3PL）由服务商长期为委托方承担物流业务。
- 大型仓库（Big Box）大面积物流仓库，通常约20,000平方米起，常由单一用户使用。
- 多租户物业分割为若干独立单元、出租给多个租户的物流物业。
- GDP与医药物流依据欧盟《药品良好分销规范》对药品存储和运输的要求。
规划与审批
- 控制性详细规划（B-Plan）地方政府对地块可建内容与用途作出的具有约束力的规划。
- 用地性质（工业区GI与商业区GE）依据德国《土地使用条例》对区域的分类，例如工业区或商业区。
- 建筑密度与体积率（GRZ、BMZ）规定地块可覆盖比例和可建体积的指标。
- 24小时运营全天候、全年无休运营的许可。
- 排放控制许可（BImSchG）依据德国《联邦排放控制法》对环境影响较大的设施颁发的许可。
- 棕地曾经使用过、多为工业用途、待重新开发的地块。
- 绿地开发首次开发此前未建设过的地块。
- 土壤污染（历史遗留污染）以往用途在土壤或地下水中留下的污染物。
- 三式联运与铁路专用线同时连接公路、铁路和内河航道的场地。
- 货运物流中心（GVZ）将物流企业和多种运输方式集中于一处的产业区。
- 土地利用规划（F-Plan）以概要形式确定整个市域土地用途的预备性规划。
- 无控规的建成区（《建设法典》第34条）没有控制性详细规划的建成区，项目须与周边环境相协调。
- 建筑许可建造、改建或改变建筑用途的官方许可。
- 建设预审与预先决定在正式报建前，就个别审批问题取得有约束力的答复。
- 城市发展合同地方政府与投资者就项目规划、配套和后续费用签订的合同。
租赁与交易
- 租赁面积按约定标准计算、据以支付租金的面积。
- 三净租约（Triple Net）租户除租金外，还承担运营成本、维护和保险的租约。
- 指数化租金与价格指数挂钩的租金，通常挂钩消费者价格指数。
- 平均剩余租期（WALT）Weighted Average Lease Term：按租金加权的租约平均剩余期限。
- 再利用能力（第三方适用性）原用户离开后，物业再出租或出售给他人的难易程度。
- 定制开发（Build-to-Suit）按特定用户需求新建物业。
- 售后回租企业出售自有物业并随即租回。
- 企业自用物业集厂房、生产和办公于一体、常为自用的混合用途商业物业。
- 尽职调查在购置、融资或租赁前对物业进行的系统审查。
- 德国《反洗钱法》（GwG）要求地产经纪识别交易各方并评估风险的法律。
- 非公开推介（Off-Market）不公开挂牌，通过直接、保密的接洽进行推介。
- 独家选址委托委托一位顾问为物业需求全面梳理市场。
- 净初始收益率物业年度净经营收入与含交易费用的总购置价之比。
- 购置价倍数购置价除以年净租金。
- 资产交易（Asset Deal）通过转让土地所有权直接购买物业本身。
- 股权交易（Share Deal）购买持有物业的公司，而非物业本身。
- 意向书（LOI）记录拟议交易核心条款的意向声明。
- 保密协议（NDA）意向方承诺对所获信息保密的协议。
- 租赁优惠与有效租金免租期或装修补贴等降低实际租金的出租方让步。
- 物业费（运营成本）除净租金外分摊给租户的建筑日常费用。
- 地上权（Erbbaurecht）在他人土地上拥有建筑、并支付地租的权利。
- 复原义务租户在租期结束时拆除装修设施、恢复原状的义务。
- 中介佣金中介因介绍或促成合同所获得的报酬。
- 顶级租金某一市场最高品质细分领域所实现的租金。
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物流地产选址要点
结合3D模型与看房清单，系统了解德国物流仓库的技术规格。
