国防与物流地产。

军队在很大程度上是物流组织。每一辆新车、每一套武器系统、每一次弹药采购，都会带来仓储、备件供应、维护和运输需求。多年来，这一后勤基础不断收缩：仓库关闭、营区改作他用、库存压缩到最低。

如今逻辑发生逆转，“以防万一”取代了“准时制”。库存需要建立并能快速调用，供应链需要更具韧性，更多生产需要回流欧洲。德国的地理位置更放大了这一趋势。

德国：北约的枢纽

德国作战计划描述了盟军在紧急情况下如何经德国向北约东翼调动，包括港口和铁路的装卸、休整和集结区、加油、补给和维修。其中许多工作由民用合作伙伴通过框架合同承担，例如铁路、高速公路和物流服务。在欧盟层面，沿指定走廊的军事机动能力也在扩建。

对地产意味着什么

• 为服装、装备、备件和消耗品新增仓储和配送空间。
• 为扩产的制造商和供应商提供生产和组装厂房。
• 带车间、试验台和吊车轨道的维修与服务空间。
• 港口、铁路站场和高速公路枢纽的装卸和集结场地。
• 面向传感器、无人机和软件、用电需求高的轻工业及科技空间。

顾问机构、银行和研究机构已就国防带来的新增空间需求发布多项研究。由于研究的时间段、区域和物业类型不同，结果差异很大。对欧洲的估计从约1500万到超过3500万平方米不等（至2030年代初）。对德国，视口径不同，常见数字约为400万至600万平方米，个别模型的结果明显更高。

对地产市场而言，关键是区分总需求和可投资需求。很大一部分空间由国家和工业在现有厂区或联邦土地上自建自用。银行分析认为，新增空间中只有约20%至30%会在市场上租赁。以德国每年约600万至700万平方米的物流面积成交量衡量，这是一个可观但并不占主导的增量，约为中个位数到低两位数的百分比。

市场已经显现的信号

自2026年起，市场报告记录了首批与国防相关的大宗交易。联邦国防军（通过其服装管理公司）租赁了多处单体超过3万平方米的物流物业。在北黑森，一座约4万平方米、服务于联邦国防军备件中央物流的物流中心已投入运营；卡塞尔机场另有一座物流与技术中心正在建设。此外，联邦政府早在2025年10月就暂停了约200处原军事用地的转换，并将其作为战略储备保留。

我们的判断：国防是额外的、长期的需求驱动力，而非短期热潮。落实进度滞后于预算和采购周期。今天持有或开发合适空间的人，将在订单转化为厂房和租约时处于有利位置。

自2025年以来，德国立法者为国防建设推出了多项简化措施。对私人业主和开发商而言，关键是哪些措施同样适用于他们。

• 《建筑法典》第37条允许具有特殊用途的联邦建设项目偏离规划法，主要涉及联邦国防军自身的设施。
• 《建筑法典》第37a条自2025年10月30日起施行。生产或存储国防物资（尤其是弹药和爆炸物）的项目，如经国防部确认对作战能力和供应安全具有重要意义，可在外围区域享有优先许可。永久停用时须恢复原状。
• 《联邦国防军加速规划与采购法》自2026年2月起施行，有效期至2035年底，简化了联邦国防军及相关建设管理部门的采购和建设程序。
• 《联邦国防军基础设施加速法》正在立法程序中，拟将营区、仓库和交通连接认定为具有压倒性公共利益，并缩短程序。
• 除上述特别规定外，民用厂房适用常规要求：建设规划、用地类型、排放控制和消防。

对现有物业而言，这意味着：在已获批准的物流仓库中，国防物资的仓储和配送通常无需新的许可，只要不存放相关数量的危险品或爆炸物。但改为生产或维修通常属于须经审批的用途变更。对于特殊用途，应在签约前核查审批情况。

需求沿现有工业和军事基地以及军事机动轴线分布，正在形成三个重点：

• 以海事为重点的北部：基尔、威廉港、不来梅和汉堡，拥有船厂、港口和向东转运能力。
• 以陆地系统为重点的西部和中部：莱茵兰、鲁尔区和北黑森，聚集车辆制造、供应商和中央物流。
• 以航空航天、传感器和无人机为重点的南部：慕尼黑地区、多瑙河地区和施瓦本。

此外还有物资和部队调动的走廊：从北海港口向东、沿莱茵河以及经过主要高速公路和铁路枢纽。具备铁路专用线、靠近港口并拥有充足电网容量的地点日益重要。