售后回租
许多企业持有价值可观的物业已有数十年，这些资金若投入主营业务会发挥更大作用：用于增长、投资、传承或优化资产负债表。在售后回租中，企业将物业出售给投资者，并长期租回。
生产经营照常进行。成功的关键在于合理的市场租金、合适的租期，以及关于维护、扩建和续约的清晰约定。我们低调接洽合适的投资者，并推进流程直至交割。
售后回租能带来什么
流动性
释放被占用的资金，用于增长、投资或降低负债。
经营场地有保障
企业留在原址经营，由长期租约提供保障。
聚焦主业
资金与管理精力集中于经营本身。
资产负债结构
资产负债结构可能发生变化，具体影响取决于会计准则与合同。
可预期性
固定租金和租期带来可测算的成本。
灵活性
可约定续租、扩建或部分退租的选择权。
AI生成售后回租
释放资金，保留原址。
投资者关注什么
地产投资平均剩余租期（WALT）
租期和租户信用决定价格与可融资性。
再利用能力（第三方适用性）
租户离开后物业再出租的难易程度。
指数化租金
市场租金与透明的指数调整机制。
三净租约（Triple Net）
清晰划分维护、物业费和保险责任。
尽职调查
建筑状况、审批、消防、土壤污染与ESG数据。
电网接入
区位质量、交通条件与面向未来的建筑设备。
合同中的关键杠杆
| 要素 | 安排方式 | 影响 |
|---|---|---|
| 租期 | 通常为长期，并附续租选择权 | 租期越长，价格通常越高 |
| 租金 | 市场水平或有意调整 | 租金越高价格越高，但会加重经营负担 |
| 指数调整 | 指数挂钩、阶梯式或组合方式 | 决定租期内的成本走势 |
| 维护责任 | 净租或三净租，明确屋面与主体结构责任 | 分配成本与资本性支出风险 |
| 扩建 | 扩建或增加面积的权利 | 保障在原址发展 |
| 回购与选择权 | 优先购买权或回购权、部分退租 | 增加灵活性，但可能降低价格 |
售后回租与银行融资对比
| 指标 | 售后回租 | 银行融资 |
|---|---|---|
| 资金流入 | 最高可达物业售价 | 受贷款价值比限制 |
| 所有权 | 转移给投资者 | 保留在企业 |
| 持续成本 | 租金 | 利息与还本 |
| 资产增值 | 归投资者 | 归企业 |
| 担保 | 无需以企业物业设定抵押 | 抵押及贷款约束条款 |
税务和会计影响因个案而异，应与税务顾问及审计师商定。
售后回租流程
分析
目标、物业、可出租性与资金需求。
结构设计
确定租金、租期、指数调整和选择权。
准备
数据室、估值与投资者画像。
接洽
低调接洽经过筛选的投资者。
谈判
比较报价，谈判买卖与租赁合同。
交割
公证、支付价款、租约生效。
常见问题
哪些物业适合售后回租？
对经营至关重要、具有长期使用前景的物流、生产和企业物业。再出租能力越强，可接洽的投资者范围越广。
价格如何确定？
主要取决于租金、租期、租户信用、区位和建筑状况。租期长、租户实力强会推高价格。
会失去对场地的控制吗？
所有权转移，使用权保留。扩建权、续租选择权和改造规则以合同形式保障经营。
售后回租需要多长时间？
从分析到交割通常需要数月，视资料完备程度、投资者范围和复杂程度而定。
过程有多保密？
全程保密。投资者在签署保密协议后才获得信息，员工和客户何时知情由您决定。
释放资金，保留原址。
我们将保密评估您的物业能否以及如何实施售后回租。
