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Logistikimmobilie. Worauf es ankommt.
Höhe, Boden, Tore, Brandschutz, Energie und Genehmigung entscheiden, ob eine Halle zum Betrieb passt. Ein Überblick über die Spezifikationen, die bei Suche, Anmietung und Investment zählen.
Warum Spezifikationen den Wert bestimmen
Eine Logistikimmobilie ist ein Werkzeug. Wie gut sie funktioniert, hängt weniger von der Quadratmeterzahl ab als von Höhe, Boden, Andienung, Brandschutz und Genehmigung. Zwei Hallen mit gleicher Fläche können sich im Durchsatz, in den Betriebskosten und in der Nachvermietbarkeit erheblich unterscheiden.
Für Nutzer entscheidet die Passform zum Betrieb, für Eigentümer und Investoren die Drittverwendungsfähigkeit: Je mehr Nutzer eine Halle ohne große Umbauten betreiben können, desto stabiler sind Vermietung und Wert.
3D
Die Halle im Modell
Eine typische moderne Logistikhalle, von außen und von innen. Drehen, zoomen, Punkte anklicken. Jeder Punkt erklärt ein Ausstattungsmerkmal und führt ins Glossar.
Ziehen zum Drehen, scrollen oder zwei Finger zum Zoomen.
Ihr Browser zeigt das 3D-Modell nicht an. Alle Punkte finden Sie in der Liste.
Alle Punkte im Überblick
Verladestelle auf LKW-Ladehöhe, an der Fahrzeuge direkt andocken. Im Glossar
Planen- oder Kissensystem, das den Spalt zwischen Fahrzeug und Hallenwand schließt. Im Glossar
Tor auf Hofniveau, durch das Fahrzeuge in die Halle einfahren können. Im Glossar
Die Hoffläche vor den Toren, auf der LKW wenden und andocken. Im Glossar
Abstellflächen für wartende LKW und Auflieger auf dem Grundstück. Im Glossar
Ladepunkte für elektrische LKW, Transporter und PKW. Im Glossar
Die befahrbare Fläche rund um das Gebäude für Einsatzfahrzeuge. Im Glossar
Solaranlagen auf der großen Dachfläche einer Halle. Im Glossar
Öffnungen und Geräte, die im Brandfall Rauch und Hitze ableiten. Im Glossar
Verwaltungs-, Aufenthalts- und Sanitärbereiche einer Logistikimmobilie. Im Glossar
Automatische Löschanlage, die einen Brand am Entstehungsort bekämpft. Im Glossar
Bauliche und technische Sicherung von Gelände und Gebäude. Im Glossar
Die nutzbare Höhe einer Halle bis zur Unterseite der Dachträger. Im Glossar
Der Abstand der Hallenstützen in Längs- und Querrichtung. Im Glossar
Die Lagertechnik, meist Palettenregale, in der Halle. Im Glossar
Die Last, die die Bodenplatte je Quadratmeter und je Regalfuß aufnehmen kann. Im Glossar
Die zulässige Abweichung der Bodenoberfläche von der Ebene. Im Glossar
Automatische Löschanlage, die einen Brand am Entstehungsort bekämpft. Im Glossar
Energieeffiziente Hallenbeleuchtung, meist mit Präsenz- und Tageslichtsteuerung. Im Glossar
Öffnungen in Dach und Fassade für natürliches Licht. Im Glossar
System, das Brände automatisch erkennt und die Feuerwehr alarmiert. Im Glossar
Eine eingezogene Zwischenebene in der Halle. Im Glossar
Die bewegliche Plattform, die den Spalt zwischen Rampe und Fahrzeug überbrückt. Im Glossar
01
Gebäude und Konstruktion
Höhe, Raster und Boden legen fest, wie viel und wie effizient gelagert werden kann. Sie lassen sich später kaum ändern und sind deshalb die wichtigsten Kriterien beim Vergleich von Hallen.
| Merkmal | Worauf es ankommt | Üblich bei modernen Hallen |
|---|---|---|
| UKB (Unterkante Binder) | Nutzbare Höhe bis zur Dachkonstruktion, abzüglich Sprinkler und Einbauten | etwa 10 bis 12 m, Hochregal deutlich mehr |
| Stützenraster | Abstand der Stützen, passend zu Regalen und Gängen | weite Raster, z. B. 12 × 24 m |
| Bodenbelastbarkeit | Flächenlast, Punktlast unter Regalfüßen, Radlast der Stapler | häufig 5 t/m² Flächenlast |
| Bodenebenheit | Toleranzen für Stapler und Regale | DIN 18202, bei Schmalgang DIN 15185 |
| Hallentiefe | Verhältnis von Torseite, Bereitstellung und Lagerzone | abhängig von ein- oder zweiseitiger Andienung |
| Mezzanine | Zusatzebene für Kommissionierung, Retouren oder Büro | nutzerabhängig |
| Büro- und Sozialflächen | Büro, Pausenräume, Sanitär, Umkleiden | meist etwa 5 bis 10 % der Hallenfläche |
02
Andienung und Außenflächen
Tore und Hof bestimmen den Durchsatz. Eine Halle mit zu wenigen Rampen oder einem zu engen Ladehof bremst den Betrieb, egal wie gut das Gebäude sonst ist.
| Merkmal | Worauf es ankommt | Üblich bei modernen Hallen |
|---|---|---|
| Rampe und Rampentor | Anzahl, Lage und Zustand der Rampentore | Rampentore mit Überladebrücke und Torabdichtung |
| Torquote | Tore im Verhältnis zur Fläche und zum Durchsatz | Faustregel etwa 1 Rampentor je 1.000 m² |
| Ebenerdiges Tor | Einfahrt für Transporter, Stapler und Sperriges | mehrere je Hallenabschnitt |
| Rangierfläche und Ladehof | Hoftiefe für sicheres Rangieren und Andocken | in der Regel mindestens rund 35 m vor den Rampen |
| LKW- und Trailerstellplätze | Puffer für wartende LKW und abgestellte Trailer | nach Betriebskonzept |
| Feuerwehrumfahrt | Zugang für Einsatzfahrzeuge rund um das Gebäude | nach Brandschutzkonzept |
03
Brandschutz und Sicherheit
Der Brandschutz entscheidet, was gelagert werden darf, wie hoch und in welchen Abschnitten. Er ist eine der häufigsten Ursachen für Verzögerungen und Nachrüstungen, gerade bei Kunststoffen, Gefahrstoffen und Batterien.
| Merkmal | Worauf es ankommt | Üblich bei modernen Hallen |
|---|---|---|
| Sprinkleranlage | Auslegung passend zu Lagergut und Lagerhöhe | z. B. nach VdS CEA 4001 oder FM Global |
| ESFR-Sprinkler | Deckensprinkler für hohe Lagerung ohne Regalsprinkler | nutzer- und versichererabhängig |
| Brandabschnitt | Größe und Lage der Abschnitte, Brandwände, Tore | nach Industriebaurichtlinie |
| RWA (Rauch- und Wärmeabzug) | Rauch- und Wärmeabzug, Zuluft | Dachöffnungen, regelmäßig geprüft |
| Gefahrstofflager | Zulässige Stoffe, Mengen und Abschnitte | nach TRGS 510 und Genehmigung |
| Löschwasserrückhaltung | Rückhaltung verunreinigten Löschwassers | bei wassergefährdenden Stoffen erforderlich |
| Batterielager | Brandschutz für Lithium-Ionen-Ware und Retouren | mit Versicherer abstimmen |
04
Energie und ESG
Strom wird zum Standortfaktor. Automatisierung, Kühlung und E-LKW brauchen Leistung, die nicht jeder Netzanschluss bietet. Gleichzeitig verlangen Investoren und Konzernmieter belastbare ESG-Daten.
| Merkmal | Worauf es ankommt | Üblich bei modernen Hallen |
|---|---|---|
| Netzanschluss | Verfügbare Leistung und Zeit bis zur Erhöhung | mit dem Netzbetreiber klären |
| Photovoltaik auf dem Dach | Belegbare Dachfläche, Betreiber- und Stromnutzungsmodell | zunehmend Standard bei Neubauten |
| Dachstatik | Lastreserve für PV und Technik | bei Neubau oft eingeplant |
| Ladeinfrastruktur für E-LKW und Flotten | Ladepunkte, Leerrohre, Trafostandort | zunehmend gefragt |
| LED-Beleuchtung | Effiziente, gesteuerte Beleuchtung | Standard bei Neubau |
| Beheizung und Wärmepumpe | Temperierung ohne fossile Energie | abhängig von Temperaturanforderung |
| DGNB, BREEAM und LEED | Zertifizierung für ESG-Reporting | DGNB, BREEAM oder LEED |
05
Standort, Genehmigung und Betrieb
Die beste Halle hilft wenig, wenn sie nachts nicht betrieben werden darf oder keine Mitarbeitenden findet. Planungsrecht, Anbindung und Arbeitsmarkt gehören deshalb zu jeder Spezifikation.
| Merkmal | Worauf es ankommt | Üblich bei modernen Hallen |
|---|---|---|
| Gebietsart (GI und GE) | Industrie- oder Gewerbegebiet, zulässige Emissionen | für 24/7-Betrieb meist GI |
| 24/7-Betrieb | Genehmigte Betriebszeiten und Lärmauflagen | Nachtbetrieb ausdrücklich prüfen |
| Bebauungsplan | Art und Maß der Nutzung, Höhen, Baugrenzen | vor jeder Entscheidung lesen |
| GRZ und BMZ | Überbaubare Fläche und zulässiges Volumen | zusammen mit Hof- und Stellflächen bewerten |
| Trimodal und Gleisanschluss | Anbindung an Autobahn, Schiene, Wasserstraße | Gleisanschluss selten und wertvoll |
| GVZ (Güterverkehrszentrum) | Lage in einem Güterverkehrszentrum | kurze Wege zu Terminals und Partnern |
Anforderungen nach Nutzung
Jede Logistik setzt andere Schwerpunkte. Die Tabelle zeigt, welche Merkmale je Nutzungsart besonders zählen.
Checkliste für die Besichtigung
- UKB und lichte Höhe an mehreren Stellen messen
- Stützenraster gegen das geplante Regallayout prüfen
- Nachweis zu Flächen-, Punkt- und Radlast anfordern
- Rampen, Überladebrücken und Torabdichtungen auf Funktion prüfen
- Hoftiefe, Zufahrt, Ausfahrt und Stellplätze abgehen
- Sprinklerauslegung mit dem eigenen Sortiment abgleichen
- Brandabschnitte, RWA- und BMA-Prüfprotokolle anfordern
- Genehmigte Betriebszeiten und Nutzungsart in der Baugenehmigung lesen
- Netzanschlussleistung und Erweiterungsmöglichkeit klären
- Energieausweis, Verbrauchsdaten und Zertifikate einsehen
Häufige Fragen
Was ist die wichtigste Kennzahl einer Logistikhalle?
Welche Hallenhöhe brauche ich?
Wie viele Tore braucht eine Logistikhalle?
Warum ist der Brandschutz so wichtig?
Was bedeutet Drittverwendungsfähigkeit?
Wie hilft LÈMANS bei der Suche nach der passenden Halle?
Anforderungen klar. Fläche gesucht.
Wir übersetzen Ihr Betriebskonzept in ein Anforderungsprofil und prüfen den gesamten Markt, auch abseits der Portale.