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Logistikimmobilie: worauf es ankommt
Mietvertrag Logistikimmobilie

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Der Mietvertrag für Logistikimmobilien.

Laufzeit, Indexmiete, Nebenkosten, Rückbau: Ein Mietvertrag über eine Logistikhalle bindet oft über viele Jahre und entscheidet über Kosten und Spielräume. Was gilt, wo die Fallstricke liegen und worauf Mieter und Vermieter achten sollten.

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WissenLÈMANS ResearchStand November 2026

Warum Logistikmietverträge eigene Regeln brauchen

Ein Mietvertrag über eine Logistikimmobilie ist ein Gewerberaummietvertrag. Anders als im Wohnraummietrecht gilt weitgehend Vertragsfreiheit: Laufzeit, Miethöhe, Nebenkosten, Instandhaltung und Rückgabe lassen sich frei verhandeln. Grenzen setzen vor allem das AGB-Recht, das Preisklauselgesetz und einige zwingende Vorschriften des BGB.

Logistikflächen bringen zusätzliche Themen mit: große Hallen- und Außenflächen, technische Anlagen wie Sprinkler, Tore und Überladebrücken, Regalanlagen mit hohen Bodenlasten, Betrieb rund um die Uhr, Genehmigungen für bestimmte Güter und oft umfangreiche Mieterausbauten. Wer diese Punkte nicht sauber regelt, zahlt später über Nebenkosten, Instandsetzung oder Rückbau. Dieser Leitfaden geht den Vertrag Klausel für Klausel durch.

Das Wichtigste in Kürze

Seit 2025 genügt für langfristige Gewerbemietverträge die Textform, seit dem 2. Januar 2026 gilt das für alle Verträge. Fehlt sie, kann ein langfristiger Vertrag ordentlich gekündigt werden, frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung.
Automatische Indexklauseln sind nur wirksam, wenn der Vertrag auf mindestens zehn Jahre angelegt ist. Nach einem BGH-Urteil vom März 2026 müssen sie zusätzlich der AGB-Kontrolle standhalten.
Instandhaltung und Instandsetzung können nicht unbegrenzt per Formularvertrag auf den Mieter übertragen werden. Für Dach und Fach und gemeinschaftliche Flächen gelten enge Grenzen.
Mietfläche, Nebenkostenkatalog, Rückbaupflichten und Nutzungszweck entscheiden über die tatsächlichen Kosten oft mehr als die Nettomiete.
Für aktuelle Mieten und Konditionen in Ihrer Region sprechen Sie uns an: Marktdaten geben wir im persönlichen Gespräch weiter.

Dieser Leitfaden gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall. Rechtslage und Marktdaten: Stand November 2026.

Eckwerte im Überblick

Vier Zahlen, die jeder kennen sollte, der einen Mietvertrag über eine Logistikfläche verhandelt:

1 Jahr: Ab einer Laufzeit von mehr als einem Jahr braucht der Gewerbemietvertrag die Textform, sonst ist er vorzeitig kündbar.
10 Jahre: Mindestbindung, damit eine automatische Indexklausel nach dem Preisklauselgesetz wirksam ist.
6 Monate: Knapp so lang ist die gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsräume, immer zum Quartalsende.
10 %: Weicht die tatsächliche Mietfläche um mehr als zehn Prozent ab, kann das nach der Rechtsprechung eine Mietminderung rechtfertigen.

Quellen: §§ 550, 578, 580a BGB, Preisklauselgesetz, Rechtsprechung des BGH zur Flächenabweichung. Aktuelle Mieten und Konditionen für Ihre Region nennen wir Ihnen gern im persönlichen Gespräch.

Form: Textform statt Schriftform

Lange war die Schriftform der größte Fallstrick im Gewerbemietrecht. Ein Vertrag mit mehr als einem Jahr Laufzeit musste alle wesentlichen Vereinbarungen in einer unterschriebenen Urkunde enthalten. Fehlte das, galt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte mit gesetzlicher Frist gekündigt werden, ein beliebter Hebel, um aus langen Verträgen herauszukommen.

Mit dem Bürokratieentlastungsgesetz IV hat der Gesetzgeber das geändert. Für Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr genügt seit dem 1. Januar 2025 die Textform. Für Verträge, die vor diesem Datum geschlossen wurden, galt eine Übergangsfrist bis zum 1. Januar 2026. Seit dem 2. Januar 2026 gilt die Textform für alle Gewerbemietverträge.

Was sich in der Praxis ändert

Eine E-Mail, ein PDF oder eine andere lesbare Erklärung mit erkennbarem Absender genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr nötig.
Die Rechtsfolge bleibt: Wird die Textform verfehlt, gilt der Vertrag als unbefristet und ist ordentlich kündbar, frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung.
Ob alle wesentlichen Vereinbarungen weiterhin in einem einheitlichen Dokument stehen müssen, ist noch nicht abschließend geklärt. Vorsicht bei Vereinbarungen, die über mehrere E-Mails verteilt sind.
Neu ist das Risiko, durch einen E-Mail-Verlauf ungewollt einen Vertrag oder Nachtrag zu schließen.

Empfehlungen

Im Vertrag festlegen, dass nur eine ausdrücklich als Unterschriftsfassung bezeichnete Version verbindlich ist.
Nachträge immer als vollständiges Dokument mit eindeutigem Bezug auf den Hauptvertrag erstellen.
Verhandlungsstände geordnet archivieren und Altverträge mit überholten Schriftformklauseln bei Gelegenheit bereinigen.
Schriftformheilungsklauseln hat der BGH bereits 2017 grundsätzlich für unwirksam erklärt. Käufer prüfen die Form des Mietvertrags deshalb weiterhin in der Due Diligence.

Laufzeit, Optionen und Kündigung

Die Laufzeit ist bei Logistikflächen der wichtigste Hebel für beide Seiten. Vermieter brauchen planbare Erträge für Finanzierung und Bewertung, Mieter brauchen Sicherheit für Investitionen in Regalanlagen, Fördertechnik und IT, wollen sich aber nicht zu lange binden.

In der Praxis werden Bestandshallen häufig für drei bis zehn Jahre vermietet, Neubauten und Build-to-Suit-Projekte eher für zehn bis fünfzehn Jahre.
Verlängerungsoptionen geben dem Mieter das Recht, den Vertrag zu festgelegten Bedingungen zu verlängern, typisch sind ein oder zwei Optionen über drei bis fünf Jahre. Wichtig sind Frist und Form der Ausübung.
Sonderkündigungsrechte, etwa bei Verlust eines großen Kundenvertrags, sind Verhandlungssache und wirken sich auf die Miethöhe aus.
Eine Kombination aus kürzerer Festlaufzeit und Optionen gibt dem Mieter Flexibilität, senkt aber die Restlaufzeit, die für Vermieter und Finanzierer zählt.

Gesetzliche Kündigungsfrist

Ist keine feste Laufzeit vereinbart oder wurde die Form verfehlt, kann ein Mietverhältnis über Geschäftsräume nach § 580a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden. Die Frist beträgt damit knapp sechs Monate, endet aber immer zum Quartalsende.

Für die Kündigung selbst sollte der Vertrag eine eindeutige Form festlegen. Gerichtsfest ist eine Erklärung, deren Zugang nachgewiesen werden kann.

Mietvertrag
Die Nettomiete ist nur ein Teil der Rechnung.

Miete und Wertsicherung: Index, Staffel, Umsatz

Bei langen Laufzeiten will der Vermieter die Miete gegen Inflation absichern. Üblich sind zwei Modelle: die Indexmiete, die sich an den Verbraucherpreisindex koppelt, und die Staffelmiete mit festen Erhöhungsschritten.

Indexmiete nach Preisklauselgesetz

Eine automatisch wirkende Indexklausel ist im Gewerbemietrecht nur unter Bedingungen wirksam: Bezugsgröße muss ein amtlicher Preisindex sein, in der Regel der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts, und der Vermieter muss für mindestens zehn Jahre auf das ordentliche Kündigungsrecht verzichten, der Vertrag mindestens zehn Jahre laufen oder der Mieter die Laufzeit auf mindestens zehn Jahre verlängern können. Zudem muss die Klausel Erhöhungen und Senkungen gleichermaßen erfassen. Zulässig ist auch eine Klausel, die bei Erreichen eines Schwellenwerts nur eine Neuverhandlung auslöst.

Typische Gestaltungen in Logistikverträgen sind eine Anpassung erst ab einer bestimmten Indexveränderung, etwa fünf oder zehn Prozent oder Punkte, eine nur teilweise Weitergabe der Indexsteigerung und ein jährlicher Anpassungsrhythmus. Wichtig ist, ob Punkte oder Prozent gemeint sind, welches Basisjahr gilt und ab wann die angepasste Miete fällig wird.

BGH-Urteil vom März 2026: AGB-Kontrolle von Indexklauseln

Der Bundesgerichtshof hat am 11. März 2026 entschieden (XII ZR 51/25), dass formularmäßige Indexklauseln nicht nur das Preisklauselgesetz, sondern auch das AGB-Recht einhalten müssen. Im entschiedenen Fall lag der Basismonat vor Mietbeginn, und die Klausel sprach von einer automatischen Anpassung, verlangte aber zugleich eine schriftliche Aufforderung. Die Folge der Unwirksamkeit wiegt schwer: Anders als bei einem bloßen Verstoß gegen das Preisklauselgesetz ist die Klausel von Anfang an unwirksam, der Mieter kann nicht verjährte Erhöhungsbeträge zurückfordern.

Bestehende Indexklauseln prüfen: Basismonat, Transparenz, Mechanik der Anpassung.
Bei neuen Verträgen den Basismonat möglichst an den Mietbeginn koppeln.
Automatik und Erklärungserfordernis nicht vermischen.

Staffelmiete und Incentives

Die Staffelmiete legt Erhöhungen von vornherein fest und ist unabhängig vom Index. Sie schafft Planbarkeit, kann aber bei niedriger Inflation teurer sein. Mietfreie Zeiten, Ausbaukostenzuschüsse und andere Incentives sind bei größeren Anmietungen üblich und senken die effektive Miete, sollten aber mit der Laufzeit verknüpft und im Vertrag klar geregelt sein.

Mietfläche: was genau gemietet wird

Bei Logistikimmobilien setzt sich die Mietfläche aus mehreren Teilen zusammen, die meist unterschiedlich bepreist werden: Hallenfläche, Mezzanine, Büro- und Sozialflächen sowie Außenflächen wie LKW-Stellplätze, Rangierflächen und Containerstellplätze.

Grundlage der Flächenberechnung sollte ausdrücklich vereinbart werden, verbreitet sind die Richtlinie zur Mietflächenberechnung für gewerblichen Raum der gif und die DIN 277.
Je nach Standard wird nach Brutto-Grundfläche in Außenmaßen oder nach Mietfläche beziehungsweise Netto-Raumfläche in Innenmaßen gerechnet. Der Unterschied kann einige Prozent ausmachen. Stützen, Technikräume und Sprinklerzentrale sollten eindeutig zugeordnet sein.
Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten ab, kann das nach der Rechtsprechung einen Mangel darstellen und eine Mietminderung rechtfertigen.
Außenflächen, Stellplätze und Dachflächen sollten in einem Lageplan als Anlage zum Vertrag eindeutig gekennzeichnet werden, insbesondere wenn das Dach für Photovoltaik genutzt oder separat verpachtet wird.

Neben der Fläche gehört die technische Beschreibung in den Vertrag: lichte Höhe, Bodenbelastbarkeit, Anzahl und Art der Tore, Sprinklerart, Beleuchtung, Heizung und Netzanschluss. Was nicht beschrieben ist, lässt sich später schwer einfordern.

Mietvertrag
Gemessen wird vor dem Einzug.

Nebenkosten und Instandhaltung

Im Gewerbemietrecht können deutlich mehr Kosten auf den Mieter umgelegt werden als bei Wohnraum, aber nur, wenn sie im Vertrag klar benannt sind. In der Logistik sind Double-Net-Strukturen verbreitet, bei denen der Mieter fast alle Betriebskosten trägt und der Vermieter Dach und Fach behält. Triple Net, bei dem auch Dach und Fach beim Mieter liegen, kommt vor allem bei Single-Tenant-Objekten und langen Laufzeiten vor.

Kostenart	Übliche Regelung	Worauf zu achten ist
Grundsteuer, Versicherungen	Umlage auf den Mieter	Versicherungsumfang und Selbstbehalte offenlegen lassen, Prämiensteigerungen durch Nutzung des Mieters gesondert regeln
Verwaltungskosten	Umlage möglich, wenn als Kosten der Verwaltung vereinbart	Deckelung auf einen Prozentsatz der Nettomiete vereinbaren
Wartung technischer Anlagen	Umlage auf den Mieter	Sprinkler, Brandmeldeanlage, Tore und RWA einzeln aufführen. Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlicher Anlagen nur mit Kostenbegrenzung
Instandhaltung im Mietbereich	Häufig beim Mieter	Per Formularvertrag nur begrenzt übertragbar, üblich ist eine Obergrenze pro Jahr oder pro Einzelfall
Dach und Fach	Beim Vermieter	Erneuerung von Dach, Fassade, Tragwerk und zentralen Anlagen kann per Formularvertrag in der Regel nicht auf den Mieter übertragen werden
Gemeinschaftsflächen	Anteilige Umlage	Instandhaltung und Instandsetzung nur mit Kostenbegrenzung umlegbar, Umlageschlüssel und Flächen festlegen
Außenanlagen, Winterdienst	Umlage auf den Mieter	Bei großen Höfen erheblicher Kostenfaktor, Leistungsumfang festlegen
CO₂-Kosten	Aufteilung nach Gesetz	Bei Nichtwohngebäuden trägt der Mieter nach dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz höchstens die Hälfte, Gesetzesänderungen 2026 beachten
Energie und Wasser	Direktvertrag oder Umlage	Eigene Zähler je Einheit, Regelung für Solarstrom vom Dach

Eine pauschale Übertragung sämtlicher Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten per Formularvertrag ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Die oft genannten zehn Prozent der Jahresmiete sind ein Orientierungswert aus der Praxis, keine gesetzliche Grenze. Individuell ausgehandelte Vereinbarungen unterliegen nicht der AGB-Kontrolle.

Nutzung, Technik und Genehmigung

Logistikspezifische Klauseln, die in Standardverträgen oft fehlen oder zu knapp geregelt sind:

Mietzweck und Genehmigung

Der Mietzweck sollte die konkrete Nutzung abdecken, etwa Lager, Kommissionierung, Cross-Docking oder Montage. Wer haftet, wenn eine Nutzungsänderung oder eine Genehmigung nach Immissionsschutzrecht nötig wird?

Gefahrstoffe und Batterien

Lagerung von Gefahrstoffen, Lithium-Ionen-Batterien oder wassergefährdenden Stoffen nur mit Zustimmung und passendem Brandschutz. Mengen und Lagerklassen im Vertrag festhalten.

Brandschutz und Versicherung

Sprinklerart, zulässige Lagerhöhen und Brandlasten bestimmen, was gelagert werden darf. Auflagen des Sachversicherers sollten vor Vertragsschluss bekannt sein.

Bodenlast und Regalanlagen

Zulässige Flächen- und Punktlasten im Vertrag festhalten. Die Verankerung von Regalen im Boden ist bei der Rückgabe ein häufiger Streitpunkt.

Mieterausbauten und Rückbau

Was der Mieter einbaut, muss er bei Vertragsende in der Regel entfernen. Besser ist eine Liste, welche Einbauten bleiben dürfen und wie der Rückgabezustand aussieht.

Betriebszeiten und Außenflächen

Betrieb rund um die Uhr, LKW-Verkehr in der Nacht und Nutzung von Stellplätzen sollten ausdrücklich erlaubt sein, gerade bei Nähe zu Wohnbebauung.

Umsatzsteuer, Sicherheiten und weitere Klauseln

Umsatzsteuer

Die Vermietung ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Der Vermieter kann nach § 9 UStG zur Steuerpflicht optieren und so die Vorsteuer aus Bau- und Instandhaltungskosten geltend machen. Das ist nur möglich, soweit der Mieter Unternehmer ist und die Fläche für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Die Finanzverwaltung lässt eine Bagatellgrenze von fünf Prozent zu, die Option ist auch für einzelne Flächen möglich. Der Vertrag sollte den Mieter deshalb verpflichten, die Fläche nur für solche Umsätze zu nutzen, eine Änderung anzuzeigen und den Schaden zu ersetzen, wenn der Vermieter Vorsteuer zurückzahlen muss.

Mietsicherheit

Anders als bei Wohnraum gibt es keine gesetzliche Obergrenze von drei Monatsmieten. Üblich sind drei bis sechs Bruttomonatsmieten als Barkaution oder Bankbürgschaft, bei Konzerngesellschaften auch Konzernbürgschaften oder Patronatserklärungen. Mieter sollten Bürgschaften auf erstes Anfordern möglichst vermeiden.

Minderung, Aufrechnung, Untervermietung

Ein formularmäßiger Ausschluss der Mietminderung ist nur wirksam, wenn der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückverlangen kann.
Die Aufrechnung kann auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränkt werden.
Untervermietung braucht die Erlaubnis des Vermieters. Verweigert er sie ohne wichtigen Grund, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, das per Formularvertrag nicht ausgeschlossen werden kann. Für Kontraktlogistiker ist eine vorab erteilte Erlaubnis zugunsten von Kunden oder verbundenen Unternehmen wichtig.

Konkurrenzschutz und Betriebspflicht

Im Einzelhandel üblich, in der Logistik selten: Ein Konkurrenzschutz ist bei Multi-User-Objekten nur in Ausnahmefällen sinnvoll. Eine Betriebspflicht passt kaum zu Lagerflächen, die je nach Saison unterschiedlich ausgelastet sind.

Green Lease, Photovoltaik und Ladeinfrastruktur

Energie und Nachhaltigkeit sind fester Bestandteil moderner Logistikmietverträge geworden. Einen verbindlichen Standard für einen Green Lease gibt es nicht. Üblich sind Bausteine, die Mieter und Vermieter je nach Objekt kombinieren:

Austausch von Verbrauchsdaten für ESG-Berichte, Zertifizierungen und die Anforderungen der EU-Taxonomie.
Regelungen zur Photovoltaik auf dem Dach: Eigentum, Betrieb, Zugang, Haftung und wer den Strom nutzt. Möglich sind Lieferung an den Mieter, Mieterstrom, Einspeisung oder Verpachtung des Dachs an Dritte.
Ladeinfrastruktur für E-LKW und Pkw: wer investiert, wer betreibt, wie Strom und Netzkapazität verteilt werden.
Pflichten zu energieeffizientem Betrieb, LED-Beleuchtung und Abstimmung von Modernisierungen.
Duldungspflichten des Mieters für energetische Modernisierungen und Installationen auf Dach und Außenflächen.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist seit Ende Juli 2026 teilweise in Kraft und löst das Gebäudeenergiegesetz schrittweise ab. Ab 2027 gelten unter anderem Solarpflichten für neue Nichtwohngebäude, Vorgaben zu Ladepunkten an Stellplätzen enthält das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz. Bei langfristigen Verträgen sollte geregelt sein, wer künftige gesetzliche Pflichten umsetzt und bezahlt.

Mietvertrag
Dach und Hof gehören in den Mietvertrag.

Übergabe, Rückgabe und Rückbau

Ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos, Zählerständen und dem Zustand von Boden, Toren, Überladebrücken und technischen Anlagen ist die beste Absicherung für beide Seiten. Bei der Rückgabe wird es mit dem tatsächlichen Zustand verglichen.

Rückbaupflichten für Regalanlagen, Fördertechnik, Trennwände, Bodenmarkierungen und Bohrlöcher klar festlegen.
Vereinbaren, ob Einbauten gegen Ablöse übernommen werden können, statt sie zurückzubauen.
Normale Abnutzung, insbesondere am Industrieboden durch Flurförderzeuge, vom Schadensersatz abgrenzen.
Fristen für Rückgabe, Abnahme und Rückzahlung der Kaution festlegen.

Mietvertrag
Ein gutes Übergabeprotokoll verhindert Streit.

Die wichtigsten Klauseln aus beiden Perspektiven

Klausel	Mieter achtet auf	Vermieter achtet auf
Laufzeit und Optionen	Flexibilität, Verlängerungsoptionen, Sonderkündigungsrechte	Lange Festlaufzeit für Finanzierung und Bewertung
Wertsicherung	Schwellenwert, teilweise Weitergabe, wirksame Klausel	Wirksamkeit nach Preisklauselgesetz und AGB-Recht
Mietfläche	Nachvollziehbare Berechnung, Lageplan	Eindeutige Zuordnung von Außen- und Dachflächen
Nebenkosten	Abschließender Katalog, Deckelungen	Vollständige Umlage der Betriebskosten
Instandhaltung	Kostenobergrenze, kein Dach und Fach	Klare Abgrenzung, Wartungspflichten des Mieters
Mietzweck	Breiter Zweck, Genehmigungsrisiko beim Vermieter	Kein Risiko aus Nutzungsänderungen und Gefahrstoffen
Untervermietung	Vorab erteilte Erlaubnis für Kunden und Konzern	Zustimmungsvorbehalt, Bonität des Untermieters
Ausbau und Rückbau	Liste zulässiger Einbauten, Ablöse statt Rückbau	Vollständiger Rückbau, Sicherheit für Rückbaukosten
Umsatzsteuer	Klare Nutzungsregeln	Verpflichtung zu steuerpflichtigen Umsätzen, Schadensersatz
Energie und ESG	Zugang zu günstigem Solarstrom, Ladepunkte	Datenaustausch, Dachnutzung, Duldung von Modernisierungen

Mietvertrag
Klarheit im Vertrag spart später Streit.

Vom ersten Angebot zur Unterschrift

Bedarf definieren
Fläche, Höhe, Tore, Außenflächen, Nutzung, Zeitpunkt und Budget festlegen, bevor Angebote eingeholt werden.
Markt sondieren
Öffentliche Angebote und Flächen, die nicht inseriert sind, vergleichen. Ein Suchmandat bündelt den Markt in einer Hand.
Konditionen in einem LOI festhalten
Miete, Laufzeit, Incentives, Ausbau und Übergabetermin in einer Absichtserklärung zusammenfassen, bevor der Vertrag ausformuliert wird.
Objekt prüfen
Technik, Genehmigungen, Brandschutz, Bodenlast und Netzanschluss vor Ort und anhand der Unterlagen prüfen.
Vertrag verhandeln
Klauseln mit Blick auf Kosten, Risiken und Ausstieg verhandeln, rechtlich und steuerlich prüfen lassen.
Unterschreiben und übergeben
Unterschriftsfassung festlegen, Sicherheit stellen, Übergabe protokollieren.

Checkliste Mietvertrag Logistikhalle

Diese Punkte sollten vor der Unterschrift geklärt sein:

Vertragsparteien, Vertretung und Bonität geprüft
Mietfläche nach vereinbarter Berechnungsgrundlage mit Lageplan als Anlage
Technische Baubeschreibung: lichte Höhe, Bodenlast, Tore, Sprinkler, Netzanschluss
Mietzweck deckt die geplante Nutzung, Genehmigungslage geklärt
Laufzeit, Verlängerungsoptionen und Sonderkündigungsrechte
Indexklausel wirksam nach Preisklauselgesetz und AGB-Recht, Basismonat richtig
Abschließender Nebenkostenkatalog mit Deckelungen
Instandhaltung und Instandsetzung mit Kostenobergrenze, Dach und Fach beim Vermieter
Umsatzsteueroption und Nutzungspflichten geregelt
Mietsicherheit in Art und Höhe vereinbart
Untervermietung und Übertragung auf verbundene Unternehmen
Mieterausbauten, Rückbau und Rückgabezustand
Brandschutz, Versicherung und Gefahrstoffe
Photovoltaik, Ladeinfrastruktur und Datenaustausch
Unterschriftsfassung in Textform eindeutig bezeichnet

Häufige Fragen

Braucht ein Gewerbemietvertrag für eine Lagerhalle noch die Schriftform?

Nein. Seit dem 1. Januar 2025 genügt für Gewerbemietverträge mit mehr als einem Jahr Laufzeit die Textform, für ältere Verträge gilt das seit dem 2. Januar 2026. Wird auch die Textform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als unbefristet und kann mit gesetzlicher Frist gekündigt werden.

Wie lange läuft ein Mietvertrag für eine Logistikhalle?

Das ist frei verhandelbar. In der Praxis sind bei Bestandshallen drei bis zehn Jahre üblich, bei Neubauten und Build-to-Suit-Projekten zehn bis fünfzehn Jahre, oft ergänzt um Verlängerungsoptionen.

Mit welcher Frist kann ein Gewerbemietvertrag gekündigt werden?

Ist keine feste Laufzeit vereinbart, gilt § 580a Abs. 2 BGB: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ende des folgenden Quartals. Ein befristeter Vertrag ist bis zum Ende der Laufzeit grundsätzlich nicht ordentlich kündbar.

Ist eine Indexmiete im Gewerbemietvertrag zulässig?

Ja, wenn sie sich an einem amtlichen Preisindex orientiert, Erhöhungen und Senkungen erfasst und der Vertrag auf mindestens zehn Jahre angelegt ist, etwa durch Festlaufzeit, Kündigungsverzicht des Vermieters oder Verlängerungsoption des Mieters. Seit einem BGH-Urteil vom März 2026 muss eine formularmäßige Klausel zusätzlich transparent und angemessen sein. Ist sie es nicht, ist sie von Anfang an unwirksam.

Welche Nebenkosten darf der Vermieter einer Logistikhalle umlegen?

Alle Kosten, die im Vertrag klar und abschließend vereinbart sind, etwa Grundsteuer, Versicherungen, Wartung, Außenanlagen und Verwaltung. Grenzen gelten für die Instandsetzung von Dach und Fach und für die Instandsetzung gemeinschaftlicher Flächen ohne Obergrenze.

Was bedeutet Triple Net bei Logistikimmobilien?

Bei einem Triple-Net-Vertrag trägt der Mieter neben den Betriebskosten auch die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung einschließlich Dach und Fach. In Deutschland ist das vor allem bei Single-Tenant-Objekten mit langer Laufzeit anzutreffen, verbreiteter ist Double Net.

Wie hoch ist die Kaution bei einem Gewerbemietvertrag?

Es gibt keine gesetzliche Obergrenze. Üblich sind drei bis sechs Bruttomonatsmieten als Barkaution oder Bankbürgschaft, bei Konzernen auch Konzernbürgschaften oder Patronatserklärungen.

Muss ich Regalanlagen bei Auszug zurückbauen?

In der Regel ja, wenn der Vertrag nichts anderes vorsieht. Sinnvoll ist eine Vereinbarung bei Vertragsschluss, welche Einbauten bleiben dürfen, ob eine Ablöse möglich ist und wie mit Bohrlöchern und Verankerungen im Industrieboden umzugehen ist.

Wie unterstützt LÈMANS bei der Anmietung?

Wir suchen passende Hallen, auch off-market, vergleichen Konditionen und begleiten die Verhandlung von der Absichtserklärung bis zur Unterschrift. Für die rechtliche Prüfung arbeiten Mieter und Vermieter mit ihren Anwälten zusammen, wir sorgen dafür, dass wirtschaftliche Eckpunkte und technische Anforderungen vollständig im Vertrag landen.

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