Defence und Logistikimmobilien.

Streitkräfte sind zu einem großen Teil Logistikorganisationen. Jedes neue Fahrzeug, jedes Waffensystem und jede Munitionsbeschaffung zieht Lager, Ersatzteilversorgung, Wartung und Transport nach sich. Über Jahre wurde dieser Unterbau eher abgebaut: Depots wurden geschlossen, Liegenschaften umgewandelt, Bestände auf das Nötigste reduziert.

Heute kehrt sich die Logik um. Statt Just-in-time gilt wieder Just-in-case. Bestände sollen aufgebaut und schnell verfügbar sein, Lieferketten widerstandsfähiger werden und die Industrie in Europa mehr selbst produzieren. Hinzu kommt die geografische Rolle Deutschlands.

Deutschland als Drehscheibe des Bündnisses

Im Operationsplan Deutschland ist beschrieben, wie alliierte Kräfte im Ernstfall durch Deutschland an die Ostflanke verlegt werden. Dazu gehören Umschlag in Häfen und an Bahnstrecken, Rast- und Bereitstellungsräume, Betankung, Verpflegung und Instandsetzung. Vieles davon leisten zivile Partner über Rahmenverträge, etwa im Bereich Schiene, Autobahn und Logistikdienstleistung. Auf EU-Ebene wird zudem die militärische Mobilität entlang festgelegter Korridore ausgebaut.

Was das für Immobilien bedeutet

• Zusätzliche Lager- und Distributionsflächen für Bekleidung, Ausrüstung, Ersatzteile und Verbrauchsgüter.
• Produktions- und Montagehallen für Hersteller und Zulieferer, die ihre Kapazitäten ausweiten.
• Instandhaltung und Service mit Werkstätten, Prüfständen und Kranbahnen.
• Umschlag- und Bereitstellungsflächen an Häfen, Bahn und Autobahnknoten.
• Light Industrial und Technologieflächen für Sensorik, Drohnen und Software mit hohem Strombedarf.

Zum zusätzlichen Flächenbedarf durch Verteidigung gibt es inzwischen mehrere Studien von Beratern, Banken und Researchhäusern. Die Ergebnisse liegen weit auseinander, weil sie unterschiedliche Zeiträume, Regionen und Flächenarten betrachten. Für Europa reichen die Schätzungen von rund 15 bis über 35 Mio. m² zusätzlicher Fläche bis Anfang der 2030er-Jahre. Für Deutschland werden je nach Abgrenzung etwa 4 bis 6 Mio. m² genannt, einzelne Modelle kommen auf deutlich mehr.

Entscheidend für den Immobilienmarkt ist die Unterscheidung zwischen Gesamtbedarf und investierbarem Bedarf. Ein großer Teil der Flächen entsteht als Eigenbau von Staat und Industrie, auf bestehenden Werksgeländen oder auf bundeseigenen Liegenschaften. Bankanalysen gehen davon aus, dass nur rund 20 bis 30 % der zusätzlichen Fläche am Markt angemietet werden. Bezogen auf den deutschen Logistikflächenumsatz von zuletzt rund 6 bis 7 Mio. m² im Jahr wäre das ein spürbarer, aber kein dominierender Zusatzbeitrag im mittleren einstelligen bis niedrigen zweistelligen Prozentbereich.

Was der Markt bereits zeigt

Seit 2026 melden Marktberichte erste großvolumige Abschlüsse aus dem Verteidigungsumfeld. Die Bundeswehr beziehungsweise ihre Bekleidungsgesellschaft hat mehrere Logistikobjekte mit jeweils über 30.000 m² angemietet. In Nordhessen ist ein Logistikzentrum von rund 40.000 m² für die zentrale Ersatzteillogistik der Bundeswehr in Betrieb gegangen, am Flughafen Kassel entsteht ein weiteres Logistik- und Technologiezentrum. Bereits im Oktober 2025 hat der Bund zudem die Umwandlung von rund 200 früheren Militärliegenschaften ausgesetzt und hält sie als strategische Reserve vor.

Unsere Einordnung: Verteidigung ist ein zusätzlicher, langfristiger Nachfragetreiber, kein kurzfristiger Boom. Die Umsetzung folgt den Haushalts- und Beschaffungszyklen mit zeitlichem Abstand. Wer heute geeignete Flächen hält oder entwickelt, ist gut positioniert, wenn Aufträge in Bauten und Mietverträge übersetzt werden.

Der Gesetzgeber hat seit 2025 mehrere Erleichterungen für Bauvorhaben im Verteidigungsbereich geschaffen. Für private Eigentümer und Entwickler ist wichtig, welche davon auch für sie gelten.

• § 37 BauGB erlaubt bei Bauvorhaben des Bundes mit besonderer Zweckbestimmung Abweichungen vom Planungsrecht. Das betrifft vor allem Anlagen der Bundeswehr selbst.
• § 37a BauGB gilt seit dem 30. Oktober 2025. Vorhaben zur Herstellung oder Lagerung von Verteidigungsgütern, insbesondere Munition und Explosivstoffe, sind im Außenbereich privilegiert, wenn das Verteidigungsministerium ihre Bedeutung für Einsatzfähigkeit und Versorgungssicherheit bestätigt. Bei dauerhafter Aufgabe besteht eine Rückbaupflicht.
• Das Gesetz zur beschleunigten Planung und Beschaffung für die Bundeswehr gilt seit Februar 2026 und bis Ende 2035. Es vereinfacht Vergabe und Bauverfahren der Bundeswehr und der beteiligten Bauverwaltungen.
• Ein Bundeswehr-Infrastrukturbeschleunigungsgesetz ist im parlamentarischen Verfahren. Es soll Kasernen, Depots und Verkehrsanbindungen als überragendes öffentliches Interesse einstufen und Verfahren verkürzen.
• Außerhalb dieser Sonderregeln gelten für zivile Hallen die üblichen Vorgaben: Bebauungsplan, Gebietsart, Immissionsschutz und Brandschutz.

Für Bestandsobjekte bedeutet das: Lager und Distribution von Verteidigungsgütern sind in einer genehmigten Logistikhalle meist ohne neue Genehmigung möglich, solange keine Gefahr- oder Explosivstoffe in relevanten Mengen gelagert werden. Der Wechsel zu Produktion oder Instandsetzung ist dagegen in der Regel eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Bei Sondernutzungen sollte die Genehmigungslage vor Vertragsschluss geprüft werden.

Die Nachfrage folgt bestehenden Industrie- und Bundeswehrstandorten sowie den Achsen der militärischen Mobilität. Drei Schwerpunkte zeichnen sich ab:

• Norden mit maritimem Schwerpunkt: Kiel, Wilhelmshaven, Bremen und Hamburg mit Werften, Häfen und Umschlag nach Osten.
• Westen und Mitte mit Landsystemen: Rheinland, Ruhrgebiet und Nordhessen mit Fahrzeugbau, Zulieferern und zentraler Logistik.
• Süden mit Luftfahrt, Sensorik und Drohnen: Großraum München, Donauregion und Schwaben.

Dazu kommen die Korridore, über die Material und Truppen verlegt werden: von den Nordseehäfen nach Osten, entlang des Rheins und über die großen Autobahn- und Bahnknoten. Standorte mit Bahnanschluss, Nähe zu Häfen und ausreichender Netzkapazität gewinnen an Bedeutung.