Zwölf Jahre bis zum Netzanschluss: Wie die geplante Stromnetz-Reform Standorte betrifft

Ein Nadelöhr mit branchenübergreifenden Folgen

Wer heute eine Logistikimmobilie mit hoher Anschlussleistung plant, ein automatisiertes Hochregallager, ein Kühlhaus oder einen Betriebshof mit Ladeinfrastruktur für elektrische Lkw, trifft zunehmend auf ein Hindernis, das mit klassischer Standortplanung wenig zu tun hat: die Verfügbarkeit eines gesicherten Netzanschlusses. Bundesweit warten nach Angaben aus der Energiebranche mehr als 700 Gigawatt an Anschlussbegehren auf Bearbeitung, ein Vielfaches der tatsächlich installierten Erzeugungs- und Verbrauchsleistung. Kirsten Westphal, Hauptgeschäftsführerin des Bundesverbands der Energie- und Wasserwirtschaft, brachte das Ausmaß des Problems kürzlich auf den Punkt: Realisierungszeiten von acht bis zwölf Jahren für neue Netzinfrastruktur könnten sich ein Industrieland schlicht nicht leisten. Diese Aussage fiel im Kontext der aktuellen Debatte um das sogenannte Netzpaket, mit dem die Bundesregierung die Verfahren beschleunigen will, während der Bundestag am 24. September 2026 zugleich über einen Gesetzentwurf beriet, der Netzengpässe auf andere Weise adressiert: durch eine restriktivere Steuerung des Zubaus in ohnehin überlasteten Netzabschnitten.

Für Entscheider in der Industrie- und Logistikimmobilienbranche ist diese Gemengelage aus Verzögerung, Regulierung und politischem Aushandlungsprozess mehr als eine energiepolitische Randnotiz. Der Netzanschluss ist zu einem eigenständigen Projektrisiko geworden, das über Zeitpläne, Standortentscheidungen und letztlich über die Wirtschaftlichkeit von Neubauten und Repositionierungen mitentscheidet.

Wenn der Stromanschluss zum Projektrisiko wird

Wie stark fehlende Netzkapazität Ansiedlungsprojekte belasten kann, zeigt sich derzeit an zahlreichen Standorten im Land, auch wenn die einzelnen Fälle selten in dieser Deutlichkeit öffentlich verhandelt werden. Nach Angaben des Beratungsunternehmens AFRY warten deutschlandweit rund 40.000 Energie- und Speicherprojekte auf einen gesicherten Netzanschluss, viele davon deutlich länger als ursprünglich kalkuliert. Ein wiederkehrendes Muster dabei ist, dass selbst die unmittelbare Nähe zu einem großen Kraftwerks- oder Erzeugungsstandort keine Garantie für einen schnellen Anschluss ist, sobald Einspeisung und Anschlussbedarf auf unterschiedlichen Netzebenen liegen und das regionale Verteilnetz kaum über freie Kapazitäten verfügt. Kommunen schaffen in solchen Konstellationen mitunter bereits Baurecht für neue Gewerbe- und Industrieflächen, bevor die Frage des Netzanschlusses abschließend geklärt ist, was Projektentwicklung und Ansiedlungsentscheidungen mit einem erheblichen, mitunter mehrjährigen Zeitrisiko belastet.

Für Logistik- und Industrieimmobilien lassen sich aus solchen Konstellationen mehrere Lehren ziehen. Erstens zeigen sie, dass Baurecht und politischer Wille zur Ansiedlung allein keine gesicherte Stromversorgung garantieren. Zweitens machen sie deutlich, dass Nähe zu Erzeugungsanlagen keine Abkürzung darstellt, wenn die Netzebenen nicht kompatibel sind. Drittens verdeutlichen sie, dass Investitionsentscheidungen, die auf Basis optimistischer Anschlusszusagen getroffen werden, ein erhebliches Restrisiko tragen, das sich in Bauzeitenplänen, Finanzierungszusagen und Mietvertragslaufzeiten niederschlagen sollte.

Die Antwort des Gesetzgebers: Priorisierung statt Windhundprinzip

Die Bundesregierung reagiert auf die Kapazitätsengpässe mit dem sogenannten Netzanschlusspaket, dessen Regierungsentwurf im Sommer 2026 vorgelegt wurde. Kernstück ist die Abschaffung des bisherigen Windhundprinzips, nach dem Anschlussbegehren bislang schlicht in der Reihenfolge ihres Eingangs bearbeitet wurden. An dessen Stelle tritt ein Priorisierungssystem, das Netzbetreibern erlaubt, Anschlussanfragen nach qualitativen Kriterien zu ordnen, etwa nach der Bedeutung für die Systemstabilität, nach Ausbauzielen für erneuerbare Energien, nach dem Szenariorahmen der Bundesnetzagentur oder nach der Übereinstimmung mit kommunaler Raumordnung und Bauleitplanung. Für Unternehmen, deren Vorhaben sich an sogenannten netzdienlichen Standorten befinden oder die auf Instrumente wie Cable-Pooling und flexible Lastprofile setzen, eröffnet dies potenziell Vorteile im Anschlussverfahren. Standorte in ohnehin belasteten Netzabschnitten laufen hingegen Gefahr, durch neue Baukostenzuschüsse oder Kapazitätslimitierungen zusätzlich belastet zu werden, was Branchenvertreter teils als Investitionsbremse kritisieren.

Parallel dazu sollen Netzbetreiber künftig innerhalb von drei Monaten nach Eingang eines Anschlussbegehrens verbindliche Statusinformationen liefern müssen, und verfügbare Netzkapazitäten sind monatlich online zu veröffentlichen. Ab 2028 werden zudem digitale Netzanschlussportale für Anträge ab einer Nennleistung von 135 Kilowatt verpflichtend, was für einen Großteil gewerblicher und industrieller Anschlussbegehren relevant ist. Die im Bundestag diskutierte, separate Regelung zum sogenannten Redispatch-Vorbehalt erlaubt es Verteilnetzbetreibern zudem, einzelne Netzabschnitte für bis zu sechs Jahre als Engpassgebiete auszuweisen, wenn mindestens fünf Prozent der jährlichen Stromerzeugung dort nicht abtransportiert werden konnten. In solchen Gebieten sinkt die Entschädigung für abgeregelte Erzeugungsanlagen deutlich, was aus Sicht der Bundesregierung Anreize zur besseren Abstimmung zwischen Erzeugung und Netzausbau setzen soll. Kritiker aus den Oppositionsfraktionen sehen darin hingegen eine Bremse für den Ausbau erneuerbarer Energien und fordern stattdessen mehr Flexibilität durch Batteriespeicher und dezentrale Energieparks.

Wachsender Strombedarf der Logistik als Belastungsprobe

Dass die Dringlichkeit dieser Reformen zunimmt, liegt auch an der absehbaren Entwicklung des Strombedarfs innerhalb der Logistikbranche selbst. Eine im Juni 2026 veröffentlichte Studie des Instituts für Kraftfahrzeuge der RWTH Aachen im Auftrag des Bundesverbands Spedition und Logistik beziffert den künftigen Strombedarf der deutschen Logistik auf bis zu 186 Terawattstunden jährlich im Jahr 2045, was etwa 14 Prozent des heutigen deutschen Gesamtstrombedarfs entspräche. Bereits für 2035 wird ein Bedarf von rund 110 Terawattstunden prognostiziert, ein Niveau, das den Verbrauch einzelner heutiger Industriebranchen übersteigt. Der weitaus größte Treiber dieser Entwicklung ist die Elektrifizierung des Straßengüterverkehrs, auf die laut Studie rund 84 Prozent des künftigen Gesamtbedarfs entfallen, während auf Logistikimmobilien selbst, also Distributionszentren, Kühlhäuser und Hochregallager, ein Anteil von etwa 22 Terawattstunden im Jahr 2045 entfällt.

Diese Zahlen verdeutlichen, dass der Strombedarf der Branche nicht linear, sondern sprunghaft wachsen wird, sobald Flottenbetreiber in größerem Umfang auf batterieelektrische Lkw umstellen und an ihren Umschlags- und Verteilzentren entsprechende Ladeinfrastruktur mit hoher Gleichzeitigkeit installieren. Für einzelne Standorte bedeutet dies Anschlussleistungen, die in der Größenordnung kleinerer Industriebetriebe liegen können, ein Maßstab, den viele bestehende Netzanschlüsse an klassischen Logistikstandorten heute nicht abbilden. Wer heute ein Bestandsobjekt für spätere Elektrifizierung ertüchtigen oder ein Neubauprojekt zukunftsfest anschließen will, muss die Frage der Netzkapazität also deutlich früher und deutlich ambitionierter in die Standort- und Ausbauplanung einbeziehen, als dies in den vergangenen Jahren üblich war.

Kosten und Verteilungsfragen: Netzentgelte und Investitionsbedarf

Der absehbare Investitionsbedarf zur Bewältigung dieser Entwicklung ist erheblich. Allein die 82 größten deutschen Verteilnetzbetreiber beziffern ihren Investitionsbedarf bis zum Jahr 2033 auf rund 110 Milliarden Euro, während die vier Übertragungsnetzbetreiber bis 2030 mit Kosten von etwa 50 Milliarden Euro kalkulieren. Um die daraus resultierende Belastung für Stromkunden abzufedern, hat die Bundesregierung bereits zu Jahresbeginn 2026 einen Bundeszuschuss zu den Übertragungsnetzentgelten in Höhe von 6,5 Milliarden Euro beschlossen, der seit Januar 2026 in die Preiskalkulation einfließt. Der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft bewertet diesen Zuschuss als wichtigen Beitrag zum Erhalt der industriellen Wettbewerbsfähigkeit, weist zugleich aber darauf hin, dass gewerbliche und industrielle Kunden aufgrund ihrer Anbindung näher am Übertragungsnetz von der Entlastung tendenziell stärker profitieren als private Haushalte, wobei die tatsächliche Wirkung regional erheblich variiert. Ergänzend beteiligt sich der Bund seit einem Beschluss des Haushaltsausschusses vom Januar 2026 mit 25,1 Prozent und 7,6 Milliarden Euro am Übertragungsnetzbetreiber Tennet, ein Signal dafür, dass der Staat den Netzausbau zunehmend auch mit direktem Kapitaleinsatz absichert.

Für Investoren in Logistik- und Industrieimmobilien sind diese fiskalischen Weichenstellungen relevant, weil sie die Kostenbasis für Bestands- und Neubauobjekte mittelfristig verändern. Niedrigere Netzentgelte verbessern die Betriebskostenkalkulation für energieintensive Nutzungen, während gleichzeitig neue Baukostenzuschüsse für Anschlüsse in kapazitätsbeschränkten Gebieten die einmaligen Erschließungskosten erhöhen können. Wer heute ein Objekt entwickelt oder erwirbt, sollte beide Effekte in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einbeziehen und nicht allein auf historische Anschlusskosten abstellen.

Standortfaktor Netzanschluss: Was das für Investment- und Ansiedlungsentscheidungen heißt

Die Vereinigung der Bayerischen Wirtschaft bezeichnet den Netzanschluss inzwischen als einen zentralen Engpass und damit als strategischen Standortfaktor, der direkt darüber entscheidet, ob industrielle Investitionen realisiert werden können. Eine von ihr durchgeführte Befragung von Bürgermeistern zeigt, dass in zahlreichen Kommunen wirtschaftliche Ansiedlungsvorhaben allein wegen fehlender Netzkapazität stillstehen. Besonders bemerkenswert ist dabei die Beobachtung, dass sich Logistikunternehmen inzwischen in direkter Konkurrenz um verfügbare Netzkapazität mit Industriebetrieben, Speicherbetreibern, Rechenzentren und Elektrolyseuren befinden, Nutzergruppen also, die vor wenigen Jahren an denselben Standorten kaum eine Rolle spielten.

Für Investoren und Nutzer von Logistikimmobilien ergeben sich daraus mehrere konkrete Handlungsoptionen. Wer neue Standorte prüft, sollte eine verbindliche Netzkapazitätsauskunft des zuständigen Netzbetreibers so früh wie möglich in den Due-Diligence-Prozess integrieren und sich nicht auf unverbindliche Absichtserklärungen verlassen, wie die eingangs beschriebenen Fälle verzögerter Ansiedlungsprojekte zeigen. Die im Netzanschlusspaket vorgesehene Pflicht zur monatlichen Veröffentlichung verfügbarer Netzkapazitäten wird diese Prüfung künftig erleichtern und sollte systematisch in die Standortbewertung einfließen. Für Bestandsportfolios empfiehlt sich eine Bewertung, an welchen Standorten die vorhandene Anschlussleistung für absehbare Elektrifizierungsschritte, etwa Ladeinfrastruktur für Lieferfahrzeuge oder zusätzliche Kühlkapazitäten, überhaupt ausreicht. Ergänzend gewinnen eigene Erzeugungs- und Speicherlösungen auf dem Gelände, etwa Photovoltaik auf Dachflächen kombiniert mit Batteriespeichern, an Bedeutung, weil sie die Abhängigkeit von zusätzlicher Netzkapazität zumindest teilweise reduzieren können. Schließlich sollten Mietverträge und Entwicklungsvereinbarungen künftig klarer regeln, wer das Risiko einer verzögerten oder nur eingeschränkt verfügbaren Netzanschlussleistung trägt, da dieses Risiko andernfalls einseitig bei Projektentwicklern oder Endnutzern verbleibt.

Auch die Reihenfolge, in der Projekte innerhalb eines Portfolios entwickelt werden, gewinnt durch die neue Priorisierungslogik an Bedeutung. Ein Entwicklungsvorhaben in einem Netzgebiet mit dokumentierten freien Kapazitäten kann unter den neuen Regeln schneller realisierbar sein als ein vermeintlich attraktiverer Standort, an dem die Netzsituation noch ungeklärt ist. Für Fondsmanager und Asset Manager bedeutet dies, dass die Netzanschlussfrage nicht mehr erst in der technischen Due Diligence, sondern bereits in der strategischen Portfolioplanung und bei der Priorisierung von Ankaufskandidaten berücksichtigt werden sollte. Wer diese Bewertung heute systematisch aufbaut, verschafft sich einen Vorsprung gegenüber Wettbewerbern, die den Netzanschluss weiterhin als reine Formalie behandeln.

Strategische Relevanz und Ausblick

Der Netzanschluss hat sich von einer technischen Randfrage zu einem eigenständigen Bewertungskriterium für Logistik- und Industriestandorte entwickelt. Die im September 2026 im Bundestag verhandelten Gesetzesvorhaben und das parallel laufende Netzanschlusspaket zeigen, dass der Gesetzgeber das Problem erkannt hat und mit einer Kombination aus Priorisierung, mehr Transparenz und gezielter Steuerung des Zubaus gegensteuert. Ob diese Maßnahmen ausreichen, um die verbreiteten Wartezeiten von acht bis zwölf Jahren spürbar zu verkürzen, wird sich erst in den kommenden Jahren zeigen, zumal der prognostizierte Strombedarf allein der Logistikbranche bis 2035 bereits erheblich zunehmen wird. Für institutionelle Investoren, Projektentwickler und Nutzer bedeutet dies, dass Netzkapazität künftig ebenso systematisch geprüft und bewertet werden sollte wie Baurecht, Bodenbeschaffenheit oder Verkehrsanbindung. Standorte mit gesichertem, ausbaufähigem Netzanschluss dürften sich mittelfristig als knappes und damit werthaltiges Gut erweisen, während Projekte ohne belastbare Anschlusszusage ein Risiko tragen, das sich nur schwer nachträglich beheben lässt.