Expo Real 26 im Rückblick: Was die Messe über die Logistikflächen von morgen verraten hat

Eine Messe zwischen Wachstum und harter Realität

Die Expo Real 2026 hat in München vom 5. bis 7. Oktober mehr als 42.000 Teilnehmer aus 74 Ländern zusammengebracht, geringfügig mehr als im Vorjahr. Nach Angaben der Messe München stellten 1.777 Aussteller aus 37 Ländern auf rund 76.000 Quadratmetern in sieben Hallen aus, im Jahr 2025 waren es 1.742 Aussteller aus 34 Ländern. Die Zahlen beschreiben einen stabilen Branchentreff, aber keinen Aufbruch. Messechef Stefan Rummel sprach selbst von einer ambivalenten Stimmung: Auf vielen deutschen Projekten laste Druck, aus internationalen Märkten kämen dagegen ermutigende Signale für 2027.

Dieses Bild deckt sich mit den Eindrücken der Fachpresse. Die Börsen-Zeitung beschrieb am ersten Messetag eine vorsichtige Zuversicht: Käufer und Verkäufer seien sich bei den Preisvorstellungen näher gekommen als vor einem Jahr, echter Schwung fehle jedoch weiterhin. Geopolitische Risiken, die Zinswende und hohe Energiepreise hielten die Unsicherheit hoch, zudem habe sich das Tempo im dritten Quartal spürbar verlangsamt. Das Fachportal Haufe sprach von einer trotzigen Zuversicht und stellte die Frage, wie weit diese trägt. Ein Vertreter der Hamburger Sparkasse ließ sich mit der Erwartung zitieren, dass Finanzierer bis etwa 2030 mit schwierigen Rahmenbedingungen rechnen.

Für Entscheider im Segment Industrie und Logistik ist diese Gemengelage aus einem Grund aufschlussreich: Die Nachfrageseite bewegt sich derzeit schneller als die Finanzierungsseite. Während Kapital selektiver vergeben wird und Renditeanforderungen steigen, entstehen zugleich neue Nutzergruppen mit eigenen Anforderungen. Die Messe hat beides sichtbar gemacht, oft in denselben Gesprächen. Hinzu kommt, dass Nutzer und Investoren dieselben Fragen mit unterschiedlicher Dringlichkeit stellen: Nutzer suchen verfügbare Flächen mit gesicherter Energieversorgung, Investoren suchen Mieter mit belastbarer Bonität und Objekte mit Zukunftsfähigkeit. Wo beide Perspektiven zusammenfinden, entstehen Abschlüsse, wo nicht, verlängern sich Verhandlungen.

Infrastruktur als neue Klammer der Branche

Erstmals bildete die Expo Real mit InfrastructureNow einen eigenständigen Schwerpunkt für Energie, digitale und soziale Infrastruktur sowie Verteidigung. Die Veranstalter berichten von sehr positiver Resonanz bei Ausstellern und Besuchern. Michael Henn von Commerz Real sagte laut Messebericht, Infrastruktur werde Teil der Kernstrategie im Immobiliengeschäft, weil der Wert eines Gebäudes zunehmend von der Infrastruktur dahinter abhänge. Henning Koch, Vorsitzender der Geschäftsführung von Commerz Real, sprach von einem Superzyklus, der über Generationen reiche.

Für Logistikimmobilien ist diese Verschiebung mehr als ein Etikettenwechsel. Netzanschluss, Dachflächen für Photovoltaik, Ladeinfrastruktur und Speicher entscheiden heute über Standortqualität und Bewertung. Eine Halle ohne belastbare Energieperspektive verliert an Drittverwendungsfähigkeit, ein Standort mit gesichertem Anschluss gewinnt an Substanz. Dass die Branche Infrastruktur nun als eigene Anlageklasse diskutiert, deutet darauf hin, dass Investoren Logistikflächen künftig stärker als Teil eines Gesamtsystems aus Energie, Daten und Verkehr bewerten werden.

Auffällig war auch der Auftritt des Bundesverteidigungsministeriums. Nach Berichten des Fachportals Haufe warb Alexander Götz mit dem Aufwuchspaket um Bauunternehmen und Asset Manager, wobei der Bericht diese Ansprache durchaus kritisch einordnete. Johannes Adomeit von Peter Gross Bau verwies darauf, dass Mittel aus den Infrastrukturprogrammen auch in Bundeswehrbauten fließen. Beim Thema Rechenzentren warnte Jan-Hendrik Goldbeck davor, deren Komplexität zu unterschätzen: Es seien Maschinen, die als Gebäude verkleidet sind. Die Aussage lässt sich auf andere Spezialimmobilien übertragen. Je technischer die Nutzung, desto weniger genügt ein Standardprodukt.

Wer mietet Deutschlands Logistikimmobilien?

Den inhaltlichen Kern für das Segment lieferte am zweiten Messetag die Initiative Logix mit einem Panel, dem ein Vortrag von Christoph Tripp vorausging. Der Professor für Distributions- und Handelslogistik an der Technischen Hochschule Nürnberg stellte die Frage nach den Mietern zwischen Strukturwandel, China-Expansion und Verteidigungsboom. Seine Einordnung zerfiel in zwei Teile mit unterschiedlichem Zeithorizont.

Chinesische E-Commerce-Anbieter befänden sich nach Tripps Worten in einer Phase, die klar auf den Aufbau von Logistikstrukturen ausgerichtet sei. Er schätzt das mittelfristige Flächenpotenzial in Europa auf 1 bis 1,5 Millionen Quadratmeter, davon rund ein Viertel in Deutschland. Rechnerisch ergibt das für Deutschland eine Größenordnung von 250.000 bis 375.000 Quadratmetern, eine Zahl, die der Vortragende selbst nicht genannt hat. Die Verteidigung sieht er als zweiten Wachstumstreiber mit einem Flächenumsatz von 150.000 bis 250.000 Quadratmetern pro Jahr in Deutschland bis 2028. Zusammen könnten beide Gruppen bis zu zehn Prozent des Flächenumsatzes ausmachen.

Zwei Einschränkungen gehören zur sauberen Lesart. Erstens handelt es sich um Expertenschätzungen eines einzelnen Referenten, deren Methodik in der Berichterstattung nicht ausgeführt wird. Zweitens sind die Zeithorizonte nicht deckungsgleich, denn die Plattformprognose ist mittelfristig angelegt, die Verteidigungszahl endet 2028. Tripp erwartet, dass die Nachfrage der Plattformen in einigen Jahren in eine Sättigung läuft, während die Verteidigungsnachfrage deutlich langfristiger angelegt sei. Für die Portfolioplanung folgt daraus eine klare Unterscheidung: Die eine Nachfragegruppe ist ein Aufbauimpuls, die andere ein struktureller Baustein.

Plattformhandel: Aufbau mit regulatorischem Rückenwind

Dass Plattformen ihre Logistik in Europa verdichten, hat auch einen regulatorischen Hintergrund. Seit dem 1. Juli 2026 gilt in der EU eine Abgabe von drei Euro je Warenkategorie auf Sendungen bis 150 Euro aus Drittländern, zunächst befristet bis zum 1. Juli 2028. Die bisherige Zollfreigrenze ist damit entfallen. Berichten zufolge verlagern große Anbieter dadurch Bestände in Lager innerhalb der EU und liefern von dort aus, statt Einzelsendungen über die Grenze zu schicken. Die Datenlage zu den tatsächlichen Mengeneffekten ist noch dünn und sollte mit Vorsicht gelesen werden, die Richtung der Anreize ist jedoch eindeutig.

Für Eigentümer und Entwickler stellt sich damit eine Abwägung. Plattformmieter fragen große, gut angebundene Flächen nach, oft mit kurzer Vorlaufzeit und hohem Anspruch an Ausstattung. Die Bonität und die Planungshorizonte dieser Nutzer unterscheiden sich allerdings von denen etablierter Handels- oder Industrieunternehmen. Wer solche Flächen vermietet, wird Laufzeiten, Sicherheiten und Rückbauregelungen sorgfältiger gewichten und auf Drittverwendungsfähigkeit achten müssen. Eine Halle, die nur für ein einziges Betriebsmodell funktioniert, trägt bei einer Sättigung der Nachfrage ein höheres Wiedervermietungsrisiko. Standortseitig sprechen Anbindung an Autobahn und Flughafen, Nähe zu Ballungsräumen und Ausbaureserven für die Flächen, die auch nach einem Mieterwechsel marktgängig bleiben.

Verteidigung: langfristige Nachfrage, aber ungleichmäßig

Die Nachfrage aus dem Verteidigungsumfeld ist in den Daten bereits sichtbar, verläuft jedoch nicht linear. Laut Statistischem Bundesamt sank der reale Auftragseingang im Verarbeitenden Gewerbe im August um 10,6 Prozent gegenüber dem Vormonat. Ohne Großaufträge lag das Minus bei lediglich 0,1 Prozent. Der Rückgang geht fast vollständig auf den sonstigen Fahrzeugbau zurück, zu dem Luft-, Wasser-, Schienen- und Militärfahrzeuge zählen und in dem die Aufträge nach einem außergewöhnlichen Anstieg im Juli um 61,5 Prozent einbrachen. Die Amtsstatistik zeigt damit, wie stark einzelne Großaufträge die Monatswerte prägen.

Für Flächenentscheidungen ist das eine nützliche Mahnung. Maßgeblich ist nicht der Monatswert, sondern die Frage, ob und wann Bestellungen in Produktions-, Montage- und Lagerkapazitäten übersetzt werden. Erste Beispiele zeigen, dass vorhandene Standorte erweitert werden: Rheinmetall plant in Neuss laut Berichten rund 1.200 zusätzliche Stellen und ein Technologiezentrum, RENK investiert in Rheine bis 2030 mehr als 20 Millionen Euro. Die Nachfrage entsteht damit zunächst im Bestand und im Umfeld bestehender Standorte, bei Zulieferern, Prüf- und Ersatzteillagern sowie Flächen mit erhöhten Sicherheits- und Genehmigungsanforderungen. Entwickler, die solche Anforderungen früh in Konzept und Flächenzuschnitt berücksichtigen, verschaffen sich einen Vorsprung. Vermieter sollten zudem die Besonderheiten der Nutzer kennen, etwa Geheimschutz, Zutrittsregelungen und längere Genehmigungsphasen. Dafür bieten Verteidigungsnutzer häufig lange Bindungen und eine Auftragslage, die von öffentlichen Haushalten getragen wird, was die Planbarkeit erhöht, ohne die Abhängigkeit von politischen Haushaltsentscheidungen auszublenden.

Höher bauen, vorsichtiger finanzieren

Zur Flächenknappheit in Ballungsräumen und an Hafenstandorten passt ein weiteres Messethema. Logix stellte eine Studie zu mehrgeschossigen Logistikimmobilien vor, erstellt unter der Leitung von Roland Busch von der Universität Wuppertal. Sie definiert das Format, erfasst realisierte Projekte in Europa und untersucht deren bauliche und funktionale Merkmale. Es ist die erste von zwei geplanten Studien, Aussagen zur Wirtschaftlichkeit stehen also noch aus. Als Signal ist die Befassung dennoch aussagekräftig: Wo Grundstücke knapp und teuer sind, rückt die vertikale Nutzung in den Blick, mit höheren Baukosten, anderen Erschließungskonzepten und einer eigenen Bewertungslogik.

Die Finanzierung setzt dem Rahmen. Nach Daten von Bundesbank und EZB lag der Kreditkostenindikator für neue Unternehmenskredite im Euroraum im August bei 3,77 Prozent, nach 3,80 Prozent im Juli. Die Anhebung der Leitzinsen durch die EZB am 10. September ist darin noch nicht abgebildet, sodass sich ein Teil der Verteuerung erst in den kommenden Monaten zeigen dürfte. Aus der Branche war auf der Messe zu hören, dass Banken bei Bestandskrediten Abschläge langsam akzeptieren, bei neuen Darlehen aber zurückhaltend bleiben. Hansemerkur Grundvermögen verwies darauf, dass viele Transaktionen aus Sondersituationen wie Refinanzierungen oder Eigentümerwechseln entstehen, was langfristig orientierten Investoren Chancen eröffnen kann.

Für Logistikportfolios heißt das: Wer über Eigenkapital und Bestandsqualität verfügt, kann in einem selektiven Markt Spielräume nutzen. Wer auf Anschlussfinanzierungen angewiesen ist, sollte Mieterstruktur, Restlaufzeiten und Energiekonzept früh nachweisbar machen, denn Kreditgeber unterscheiden zunehmend nach Qualität.

Strategische Relevanz und Ausblick

Die Expo Real 2026 hat für das Segment Industrie und Logistik drei Dinge deutlicher gemacht. Erstens verbreitert sich die Nutzerbasis. Plattformhandel und Verteidigung treten neben die klassischen Nachfrager aus Handel, Industrie und Logistikdienstleistung, mit unterschiedlichen Zeithorizonten und Anforderungen. Zweitens wird Infrastruktur zum Bewertungsfaktor. Energie, Netzanschluss und technische Ausstattung entscheiden über die Drittverwendungsfähigkeit und damit über den langfristigen Wert. Drittens bleibt die Finanzierung der Engpass, der Projekte verzögert und Qualität belohnt.

Für Investoren folgt daraus, Nachfrageprognosen als Szenarien zu behandeln und nicht als Planzahlen. Entwickler sollten Flächenzuschnitte, Energiekonzepte und Sicherheitsstandards modular anlegen, damit Objekte für mehrere Nutzergruppen taugen. Nutzer wiederum gewinnen Verhandlungsspielraum, wo Vermieter Vermietungsrisiken ernst nehmen, und profitieren von klaren Vertragsstrukturen mit Optionen auf Teilflächen und Laufzeiten.

Der Ausblick bleibt vorsichtig. Die Daten der kommenden Monate, darunter die Septemberzahlen zu Produktion und Aufträgen sowie die Wirkung der Zinsanhebung auf Finanzierungskosten, werden zeigen, wie belastbar die Nachfrageimpulse sind. Die nächste Expo Real findet vom 4. bis 6. Oktober 2027 statt. Bis dahin wird sich messen lassen, welche der in München formulierten Erwartungen sich in Mietverträgen und Baugenehmigungen niedergeschlagen haben.