Logistikregion München
Die Logistikregion München ist einer der kaufkraftstärksten und zugleich flächenknappsten Logistikmärkte Deutschlands. Hohe Nachfrage aus Industrie, Handel und Hightech trifft auf ein Neubauangebot, das seit Jahren fast nur noch in Randlagen entsteht. Wer eine Logistikhalle in München mieten, eine Lagerhalle im Münchner Umland suchen oder in eine Logistikimmobilie investieren möchte, profitiert von einem der stabilsten Märkte Europas. Entscheidend ist hier vor allem der Zugang zu Flächen, bevor sie öffentlich angeboten werden.
Location- &
Market analysis
München ist über den Autobahnring A99 und die Radialachsen A8 (Stuttgart-Salzburg), A9 (Nürnberg-Berlin), A92, A94, A95 und A96 mit ganz Deutschland und den Nachbarländern verbunden. Über die Achse München-Innsbruck-Brenner läuft ein Großteil des Güterverkehrs zwischen Deutschland, Österreich und Italien. Der Flughafen München ist der größte Frachtflughafen Süddeutschlands und Gateway nach Süd- und Südosteuropa. Das KV-Terminal München-Riem an der A94 ist zentraler Knotenpunkt zwischen Straße und Schiene in Südbayern. Eine Anbindung an das Wasserstraßennetz besteht nicht, in der Innenstadt erschweren Verkehrsdichte und Zufahrtsbeschränkungen die Last-Mile-Logistik.
Rental &
sale
Die Nachfrage nach Logistikimmobilien in München wird von einer außergewöhnlich breiten und krisenresistenten Wirtschaftsstruktur getragen. Die Automobilindustrie mit BMW, MAN und Audi im nahen Ingolstadt sowie ein dichtes Zulieferernetz benötigen produktionsnahe Lager- und Versorgungsflächen. Hinzu kommen Halbleiter, Elektrotechnik, Pharma und Medizintechnik. Besonders dynamisch wächst die Luft-, Raumfahrt- und Verteidigungsindustrie mit Unternehmen wie Airbus Defence and Space, Hensoldt, KNDS, MTU Aero Engines, Quantum Systems und Helsing. Handel, Lebensmittel und E-Commerce versorgen zudem den kaufkräftigsten Ballungsraum Deutschlands und sorgen für konstant hohe Nachfrage nach Distributions- und City-Logistik-Flächen.
Build-to-Suit
Developments
Der wichtigste Teilmarkt ist der Münchner Norden mit Garching, Eching, Neufahrn, Oberschleißheim und dem Flughafenumfeld in Hallbergmoos, Freising und Erding. Im Osten bieten Aschheim, Feldkirchen, Kirchheim und Poing stadtnahe Lagen an A94 und A99 mit Nähe zum KV-Terminal Riem. Im Westen haben sich Olching, Maisach, Bergkirchen, Germering und Gilching entlang der A8 und A96 etabliert, teils auf Konversionsflächen. Der Süden mit Unterhaching, Taufkirchen und Ottobrunn ist eng mit Luft- und Raumfahrt verbunden. Aufgrund der Flächenknappheit weichen viele Nutzer nach Augsburg, Ingolstadt und Landshut aus, die sich zu eigenständigen Logistikclustern entwickelt haben.
Off-market
Opportunities
Die Logistikregion München wird dauerhaft von Flächenknappheit und einem hohen Mietniveau geprägt sein. Viele Kommunen weisen kaum neue logistikaffine Flächen aus, zudem konkurrieren Logistik, Produktion und Rechenzentren um die wenigen verfügbaren Grundstücke. Neue Flächen entstehen daher vor allem durch Revitalisierung von Bestandsobjekten, Konversion und mehrgeschossige Bauweisen. Für Investoren rücken Objekte mit Repositionierungspotenzial in den Fokus. Die wachsende Verteidigungsindustrie sorgt für zusätzliche Nachfrage nach spezialisierten, gesicherten Flächen, während in der Innenstadt Mikrodepots und Lastenräder die letzte Meile prägen. Neubauten setzen auf höchste ESG-Standards, Photovoltaik und Automatisierung.
„München ist ein Markt, in dem fast jede Fläche bereits vergeben ist, bevor sie öffentlich angeboten wird. Für Nutzer und Investoren zählen hier vor allem Marktzugang, Diskretion und die Fähigkeit, Bestandsobjekte neu zu denken.“
Alexej Andreew (CEO)
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